Contributions Doctrinales
L’ACTION DU BAILLEUR N’INTERROMPT PAS LE DÉLAI DE PRESCRIPTION DE L’ACTION DU LOCATAIRE EN PAIEMENT DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION (Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-20219)
APPLICATION DANS LE TEMPS DES NOUVELLES REGLES RELATIVES AUX CHARGES DECOULANT DE LA LOI DITE PINEL (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12844, FS-B) :
Avec l’aimable autorisation de la Gazette du Palais. L’intégralité de l’édition spécialisée « Droit des baux commerciaux » est consultable, sur abonnement, sur www.labase-lextenso.fr
« Vers un renouveau de la révision légale du loyer »
COMMENTAIRES A LA GAZETTE DU PALAIS, NUMERO SPECIAL DROIT DES BAUX COMMERCIAUX, JUIN 2021
COMMENTAIRES A LA GAZETTE DU PALAIS, NUMERO SPECIAL DROIT DES BAUX COMMERCIAUX, 23 FEVRIER 2021
COMMENTAIRES A LA GAZETTE DU PALAIS, NUMERO SPECIAL DROIT DES BAUX COMMERCIAUX, NOVEMBRE 2020
Suspension ou cessation de paiement des loyers, quels risques et solutions ?
Face aux difficultés découlant des mesures de confinement mises en place pour limiter l’extension de l'épidémie de coronavirus, le Président de la Républiquea notamment annoncé une mesure de suspension des loyers.
COMMENTAIRES A LA GAZETTE DU PALAIS, NUMERO SPECIAL DROIT DES BAUX COMMERCIAUX, DU 16 JUILLET 2019
Numéro spécial droit des baux commerciaux
Commentaires à la gazette du Palais, numéro spécial droit des baux commerciaux, de Mars 2018
Commentaires à la Gazette du Palais, numéro spécial droit des baux commerciaux, du 11 Juillet 2017:
Cette loi apporte une nécessaire évolution au formalisme des congés et des demandes de renouvellement après les critiques émises ensuite de la loi PINEL du 18 juin 2014, mais certaines interrogations subsistent
L’évaluation est au cœur de la matière des baux commerciaux et la pondération est au cœur de l’évaluation. Cette nouvelle méthode de pondération objective et immobilière devrait permettre de gommer les disparités d’appréciation et de calcul des surfaces pondérées.
Commentaire à la Gazette du Palais, numéro spécial droit des baux commerciaux, du 14 Août 2015
Convention d’occupation précaire et motif de précarité : Cass 3e civ 14 avril 2015, n°14-10.128 : « En statuant ainsi, sans caractériser, comme il le lui était demandé, l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. ».
Commentaires à la Gazette du Palais, numéro spécial droit des baux commerciaux du 22 Novembre 2015 :
COMMENTAIRE A LA REVUE LAMY – DROIT DES AFFAIRES (RLDA) N°102, MARS 2015 PAGE 16 :
Délai et modalité d’exercice du droit d’option : Cass 3e civ 14 janvier 2015, P+B+I, n°13-23.490
Ce décret a notamment pour objectif la mise en œuvre de processus susceptibles de diminuer le nombre de contentieux en imposant de préciser, dans l’assignation ou la requête, les diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du conflit.
On peut néanmoins s’interroger sur les effets de cette réforme qui n’apportent pas de novations réelles au déroulement des instances en matière de baux commerciaux où la médiation ou la conciliation s’imposent peu à peu avec succès.
Liste des décisions récentes commentées par Maîtres BRAULT dans la revue Jurisprudence.
La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis aux statuts né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L 145-5 du Code de Commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale.
Ayant exactement retenu que le paiement des frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction est une conséquence de l’exercice du droit de repentir et non une condition de sa validité, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la nullité de l’exercice du droit de repentir par la bailleresse n’était pas encourue.
Ayant relevé que les bailleurs ne produisaient au débat aucune pièce justifiant leurs allégations quant à une autorisation limitée à des structures sommaires dépourvues de fixité et ne faisant pas corps avec le sol, et retenu que, compte tenu de leur accord pour l’édification des constructions fixes et solides sur un terrain indispensable à l’exploitation du locataire, le bail était soumis au statut, la cour qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu débouter les bailleurs de leur demande en résiliation du bail.
Ayant constaté que l’instance avait été régulièrement engagée dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé et relevé que la bailleresse justifiait avoir notifié par lettre recommandée avec accusé de réception un mémoire après le dépôt du rapport d’expertise et avant qu’elle ne statue sur ce moyen de nullité qui n’avait pas été soulevé devant le premier juge, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action de la bailleresse en fixation du loyer du bail renouvelé était recevable.
Pour déterminer la variation d’un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l’accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile.
Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.
Le refus de renouvellement a mis fin au bail et permis au bailleur d’accéder aux constructions sans indemnité, ce dont il résultait que le preneur avait été évincé d’un terrain sans bâtiment.
Le statut des baux commerciaux dont les annotations sont rédigées par Messieurs Philippe-Hubert BRAULT, Jehan-Denis BARBIER et Charles-Edouard BRAULT est publié sous l’égide de la Gazette du Palais la dernière édition étant datée « 2009 ».
Sur le redressement judiciaire et le sort des baux en cours
Bien que la destination des lieux prévue au bail vise des activités différentes de spectacles tels que manifestations sportives, boxe, tennis, patinage et tous autres spectacles de variétés, il n’y a pas lieu de faire de distinction entre ces différentes branches de spectacles et, après avoir rappelé que les lieux ne pouvaient être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, les locaux présentent un caractère monovalent.
Si le preneur ne démontre pas une modification notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité et ne fournit aucune donnée tendant à établir que la valeur locative serait inférieure au loyer indexé, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspondait effectivement à la valeur locative.
Il appartient au Juge de rechercher, au besoin d’office, si les modifications retenues au titre de l’évolution des facteurs locaux de commercialité présentent un intérêt pour l’acticité exercée dans les lieux loués par le preneur
Rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé.
Référence : Cass. 3ème civ., 10 mars 2004, Sté Sud Loire distribution c/ Sté Jardiflor (pourvoi c/ CA Rennes, 7ème Ch. civ., 13 mars 2002